Nei rapporti di locazione tanto il locatore quanto il conduttore soggiacciono a reciproci impegni ed obblighi scaturenti sia dal contratto locatizio che dalla disciplina di diritto comune dettata dal Codice civile.
In particolare, analizziamo l’obbligo previsto dall’art. 1590 cc a carico del conduttore. L’art. 1590 c.c. stabilisce il principio in base al quale “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà. Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate”.
La disposizione contenuta in questo articolo esprime una regola generale dalla quale si ricava la possibilità che il bene locato sia soggetto ad un normale deterioramento / consumo conseguente all'uso corretto dello stesso, in conformità a quanto pattuito dalle parti nel contratto, che, in quanto tale, il locatore sarebbe tenuto a sopportare perché rientrante nella liceità giuridica del godimento della cosa.
Tuttavia, il locatore ha sempre la possibilità di dimostrare che il deterioramento del bene fuoriesca dalla ordinarietà trovandosi dinnanzi a danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso; si pensi al caso di lavori di variazione interna dei locali commissionati dal conduttore durante il periodo di vigenza del contratto, quali demolizioni o costruzioni di pareti interne in cartongesso o di modifica dell’impianto elettrico, o ancora di introduzioni di personalizzazioni grafiche o artistiche.
In tali ipotesi, infatti, vige in capo al conduttore l’obbligo di ripristinare il locale locato allo stato ex ante del rapporto ed in mancanza di ciò il locatore “ha diritto al risarcimento del danno consistente sia nella somma di denaro occorrente per l'esecuzione delle riparazioni imposte dai danni all'immobile provocati dal conduttore, sia nel mancato reddito ritraibile dalla cosa nel periodo di tempo necessario per l'esecuzione dei lavori di riparazione” (Sent. Cass. 18 giugno 1993 n. 6798). Tale principio nel corso degli anni era poi stato rafforzato ulteriormente dalla Corte di cassazione: “Qualora, in violazione dell'art. 1590 c. c., al momento della riconsegna, l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori” (Sent. Cass. n. 13222/2010; Sent. Cass. n. 19202/2011; Ord. Cass. n. 6596/2019).
Da ciò ne deriva che ogni qualvolta il locatore non possa disporre per fatto del conduttore della cosa locata, lo stesso abbia diritto a conseguire il corrispettivo convenuto oltre ad eventuali danni.
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